• Orlando Cáceres Henao

¿Su vivienda ha sido vendida a un "fondo buitre"?

Actualizado: 19 de dic de 2019


Titularidad de las Viviendas de Protección Oficial y las consecuencias de la alteración de su régimen jurídico. Venta a Fondos de Inversión

Mucha tinta ha corrido sobre el caso del Instituto de la Vivienda de Madrid, que vendió a un “fondo buitre” casi 3.000 viviendas de protección oficial. Merece la pena analizar este caso con detalle para comprender cómo una operación de esta naturaleza destruye derechos y principios sociales del ciudadano de a pie.

Hagamos un recorrido sucinto de los aspectos administrativos que rodearon el asunto:

1. Mediante Resolución de 18 de febrero de 2013, el Director Gerente del IVIMA acordó el inicio y tramitación del expediente de contratación de servicios denominado «enajenación de 32 promociones -con 2.935 viviendas (en arrendamiento y en arrendamiento con opción de compra, garajes, trasteros y locales) pertenecientes al Instituto de la Vivienda de Madrid-». Quien resultare adjudicatario se subrogaría en los derechos y obligaciones del IVIMA.

2. El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid adoptado en su sesión de 6 de junio de 2013, a propuesta del Consejero de Transportes, Infraestructuras y Vivienda, acordó autorizar la enajenación.

3. Mediante Resolución de 29 de agosto de 2013, la Directora-Gerente del IVIMA resolvió adjudicar mediante concurso, por procedimiento restringido, el contrato de enajenación de las 32 de promociones a la sociedad AZORA GESTIÓN S.G.I.I.C., S.A.

4. El 25 de octubre de 2013 fue otorgada escritura pública de compraventa y subrogación hipotecaria en virtud de la cual el Instituto de la Vivienda de Madrid procedió a la enajenación a la sociedad ENCASA CIBELES, SL. de las 32 promociones, ubicadas en distintos municipios de la Comunidad de Madrid.

5. A partir del mes de octubre de 2013, la Dirección de Gerencia del Instituto de la Vivienda de Madrid comunica a los arrendatarios afectados la trasmisión de la propiedad de la vivienda a la mercantil ENCASA CIBELES, S.L.

Frente a esta nueva realidad, bajo la dirección técnica del compañero César Pinto, uno de los arrendatarios “perjudicados” por la nueva situación de su vivienda presentó recurso contencioso-administrativo impugnando el acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid adoptado en su sesión de 6 de junio de 2013 y la Resolución de 29 de agosto de 2013 de la Directora-Gerente del IVIMA.

La sentencia de instancia inadmitió el recurso contencioso-administrativo, al estimar la falta de legitimación activa. Señaló el Juez A quo que «(…) cabe apreciar la falta de legitimación activa del recurrente que alegan las partes demandadas, al amparo del art. 69.b) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, pues ninguna de las resoluciones del expediente de contratación afecta a ninguno de sus derechos e intereses legítimos. Ni participó en el expediente de contratación, aspirando a la adjudicación del contrato de enajenación que acuerda la primera de las resoluciones impugnadas, ni en nada afecta dicha resolución al contenido de derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento de la vivienda que ocupa, cuyo régimen de protección oficial se mantiene; como tampoco a la reducción de renta que por su situación de precariedad tiene reconocida».

La Sala de lo contencioso administrativo del TSJ de Madrid (Sección 8ª) confirmó la declaración de inadmisibilidad del recurso contencioso-administrativo por las siguientes razones: «El segundo de los derechos fundamentales cuya lesión fundamenta el presente recurso de apelación es el mismo derecho de tutela judicial efectiva ex art. 24.1 CE, pero en su vertiente de acceso a la jurisdicción, que se afirma vulnerado en este supuesto por la resolución judicial al haber decidido la inadmisibilidad del recurso interpuesto por el apelante en virtud de su falta de legitimación cuando en opinión del mismo sí concurría tal legitimación e interés directo en la cuestión planteada, al no haber acreditado que la venta de los pisos entre los que se encuentra el que concretamente ocupa en régimen de arrendamiento, haya supuesto para el mismo una modificación en las condiciones y términos de su contrato de arrendamiento que precisamente se le comunica en el segundo acto impugnado que se mantiene inalterado, excepción hecha, claro está, de la subrogación de otra persona en la posición de arrendador del mismo».

En relación con el recurso de casación interpuesto contra la anterior decisión, el Tribunal Supremo, Sección Primera, acordó dictar Auto admitiendo el recurso interpuesto por considerar que «(…) a efectos de la aplicación de los artículos 19.1.a) y 69.a) LJCA en relación con el artículo 24.1 CE, presenta interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia la cuestión consistente en determinar si es conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo el pronunciamiento de inadmisión del recurso contencioso-administrativo que se hace en la sentencia recurrida basado en la apreciación de falta de legitimación, por considerar la Sala sentenciadora que la enajenación de la vivienda de titularidad pública (IVIMA) a una empresa privada no afecta a la situación del arrendatario recurrente» (negrilla fuera de texto).

Una vez la Sección Tercera del Tribunal Supremo asume el conocimiento del caso subjudice aprovecha para reiterar su jurisprudencia señalando que el «interés legítimo necesario para tener por existente el presupuesto procesal en que consiste la denominada legitimación activa, requiere la titularidad potencial de una ventaja o utilidad jurídica, no necesariamente de contenido patrimonial, en quien ejercita la pretensión, que se materializaría de prosperar esta. (…) Y hemos señalado que para que exista interés legítimo en la jurisdicción contencioso administrativa, la resolución impugnada (o la inactividad denunciada) debe repercutir de manera clara y suficiente en la esfera jurídica de quien acude al proceso y este criterio lo reitera la jurisprudencia constitucional (SSTC núms. 197/88, 99/89, 91/95, 129/95, 123/96 y 129/2001, entre otras)» (TS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Secc. Tercera, sentencia nº 1792 de 2017, de 22 de noviembre. FJ Quinto).

Precisada la posición jurisprudencial del máximo tribunal en relación con el presupuesto material de la acción, acoge la tesis defendida por el recurrente, «por ser suficiente la invocación de su interés en la impugnación de la resolución administrativa que decide la transmisión de las viviendas, pues ello implica que la por él ocupada pasa del sector público a una empresa privada, con las diferencias en cuanto al grado de protección social de la vivienda y de sus arrendatarios que ello implica. Es claro que afecta a la situación de un arrendatario acogido a un régimen público de viviendas de protección oficial, su transmisión al ámbito privado, de modo que esta alteración de la condición y cualidad del arrendador no puede considerarse indiferente para el arrendatario» (TS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Secc. Tercera, sentencia nº 1792 de 2017, de 22 de noviembre. FJ Sexto).

Continúa señalando el Tribunal Supremo que «no es jurídicamente irrelevante para el arrendatario que el titular de la vivienda sea una Administración Pública sometida al mandato de los artículos 9.2 CE, que obliga a «promover las condiciones para la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integran sean reales y efectivas» y 47 CE que dispone que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación» que el titular de la misma sea una entidad privada que tiene como finalidad la obtención de beneficios en una sociedad de mercado».

Termina señalando el Tribunal Supremo que «La subrogación en la titularidad de la vivienda determina una alteración subjetiva de la relación arrendaticia ya despojada de todo criterio o interés social, y si bien en el momento actual –y durante un determinado tiempo- no se origina ninguna variación en el arrendamiento por dicha novación subjetiva del contrato, es claro que en un futuro las condiciones pueden variar en función de los nuevos criterios propios del sector privado, que van a presidir en lo sucesivo la gestión de la vivienda».

Queda esperar la decisión del juzgado de conocimiento una vez aclarada la problemática de la legitimación activa en el presente caso; sin embargo, llama poderosamente la atención el hecho de que sea el Tribunal Supremo el que recuerde la diferencia fundamental entre los objetivos propios de las administraciones con los que tienen las empresas privadas. Por tanto subyace la necesidad de garantizar los derechos de los arrendatarios, con o sin opción de compra, cuando establecieron una relación arrendaticia en un entorno de beneficios sociales.

Espero que la decisión, la sentencia en definitiva, recoja los lineamientos que acabo de señalar. Esta será la única manera de proteger los derechos de casi 3.000 familias, ni más ni menos.

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